Bagaimanakah DSR mempengaruhi kelayakan pinjaman rumah anda & bagaimana kiraannya?

Sebelum memohon pinjaman rumah, anda harus ingat bahawa ada kemungkinan pinjaman anda ditolak disebabkan oleh nisbah pembiayaan hutang (DSR). Ini kerana setiap bank mempunyai had DSR yang berbeza. 

Apakah itu DSR?

Nisbah pembiayaan hutang, juga dikenali sebagai Debt Service Ratio (DSR) adalah nisbah jumlah hutang seseorang kepada pendapatan isi rumahnya. Ia mengukur keupayaan seseorang untuk melangsaikan hutang mereka. DSR adalah salah satu daripada tiga komponen utama profil risiko anda; yang juga merupakan faktor utama yang digunakan oleh bank untuk menentukan kemampuan pinjaman anda.

Dua komponen lain adalah rekod CTOS dan juga CCRIS. Faktor-faktor lain yang diambil kira oleh bank adalah penilaian hartanah pilihan anda serta nilai maksimum nisbah Margin Pembiayaan (LTV) / Margin Kewangan yang anda miliki. Artikel ini akan menerangkan DSR dengan lebih lanjut.

Bagaimana DSR mempengaruhi kelayakan pinjaman rumah saya?

Sekiranya anda ingin membeli sesebuah rumah di Malaysia, DSR anda pada amnya tidak boleh melebihi 70%. Sesetengah bank bahkan menetapkan had peratusan DSR yang lebih rendah. Hal ini akan dijelaskan di perenggan bawah dengan lebih lanjut.

Bank menggunakan DSR anda untuk menentukan berapa banyak pendapatan anda yang akan digunakan untuk membayar pinjaman dan hutang-hutang lain. DSR juga digunakan untuk menentukan sama ada anda mampu untuk mengambil pinjaman perumahan yang anda mohon. Pihak bank lebih tertarik akan DSR yang rendah kerana ianya menunjukkan bahawa anda mampu memberi komitmen terhadap ansuran bulanan. Selain itu, risiko terhadap peminjam adalah rendah dimana pihak bank yakin anda akan membayar hutang tepat pada waktunya.

Malangnya, ramai rakyat Malaysia tidak berjaya dalam permohonan pinjaman perumahan kerana DSR mereka sering lebih tinggi daripada had DSR maximum yang diterima oleh sesuatu bank itu.

Bagaimanakah pengiraan DSR?

Seperti yang dinyatakan sebelum ini, DSR adalah nisbah hutang terhadap pendapatan sesuatu isi rumah. Formula untuk DSR adalah seperti berikut:

DSR = Hutang /Pendapatan Bersih X 100

Hutang mengambil kira semua komitmen kewangan seperti pinjaman peribadi, pinjaman pelajaran (contohnya PTPTN) dan juga pembayaran balik kad kredit. Sementara itu, pendapatan bersih merujuk kepada apa sahaja pendapatan yang dimiliki seseorang individu selepas pendapatannya ditolak daripada cukai pendapatan dan pembayaran KWSP.

Kebanyakan bank di Malaysia menerima DSR maksimum kira-kira 65-70%. Justeru, amatlah penting bagi anda untuk belajar mengira DSR sebelum membeli hartanah dan memohon pinjaman rumah.

Sebagai contoh, mari kita anggap bahawa anda merupakan seorang individu bekerja yang berusia 25-35 tahun atau pasangan yang tinggal di Selangor dengan pendapatan bulanan isi rumah sebanyak  RM5,000. Selepas menolak cukai pendapatan serta bayaran KWSP dan PERKESO, pendapatan bersih anda adalah kira-kira RM4,300. Oleh itu, untuk memiliki nisbah DSR sebanyak 70%, jumlah hutang isi rumah anda tidak boleh melebihi RM3,010.

70/100 X RM 4300 = RM 3010

Anggap sahaja anda mempunyai komitmen kewangan seperti berikut. (Angka-angka ini adalah anggaran kasar bagi seorang milenial yang tinggal di Selangor.)

1. Pinjaman kereta: RM500
2. Bayaran balik kad kredit: RM400
3. Pinjaman PTPTN: RM100.

Komitmen Kewangan Lain = RM 1000

Oleh itu, dengan mengandaikan bahawa anda mempunyai pendapatan kasar bulanan isi rumah sebanyak RM5,000, pendapatan bersih anda adalah RM4,300. Dengan komitmen kewangan seperti seorang milenial; jumlah maksimum yang boleh anda peruntukkan untuk membayar ansuran bulanan pinjaman rumah ialah sebanyak RM2,010.

Jumlah Komitmen Kewangan – Lain-lain Komitmen = RM3,010 – RM1,000 = RM2,010

Memandangkan anda hanya mampu membayar RM2,010 untuk ansuran bulanan pinjaman perumahan, maka penting buat anda untuk mencari hartanah yang berada dalam lingkungan anggaran tersebut. Hartanah yang mahal akan menyebabkan anda tidak mempunyai kemampuan yang cukup untuk membayar ansuran bulanan tersebut. Kemungkinan besar bank akan menolak permohonan pinjaman anda.

Jika pendapatan bulanan dan komitmen hutang anda berlainan dengan contoh yang diberikan dalam artikel ini, jangan risau. Gunakan Indikator Kelayakan Pinjaman Rumah dari iProperty yang dikenali sebagai LoanCare untuk membuat pengiraan DSR anda.

Apakah itu DSR Bank?

Sekarang anda telah tahu akan DSR dan cara pengiraannya. Mari pula kita melihat kadar DSR paling tinggi yang diterima berdasarkan maklumat yang diterima daripada beberapa bank di Malaysia.

Setiap bank adalah berlainan. Mungkin ada perbezaan yang ketara bagi nilai akhir DSR yang dikira. Ini adalah kerana setiap bank mempunyai kaedah pengiraan masing-masing bagi pendapatan dan pengiktirafan komitmen.

Ia bukan sesuatu yang luar biasa apabila bank berlainan menghitung DSR buat individu yang sama, namun terdapat perbezaan DSR sehingga 20%! Perbezaan ini tidak terhenti di situ.

Sebaik sahaja DSR telah ditentukan, setiap bank akan mempunyai garis panduan masing-masing untuk jumlah maksimum DSR dibenarkan. Kebiasaanya ia ditentukan berdasarkan jumlah pendapatan, tetapi DSR juga boleh dipengaruhi oleh nilai harta seseorang dan juga faktor arbitratri seperti kelayakan dan umur. Berikut adalah beberapa contoh:

Contoh 1: Perhitungan asas oleh Standard Chartered Bank ialah mengunakan pendapatan kasar, manakala RHB dan Maybank boleh mengunakan nilai berdasarkan pendapatan bersih.

Contoh 2: CIMB dan HSBC mungkin mengiktiraf 100% daripada pendapatan hasil sewaan, manakala Public Bank dan OCBC hanya boleh mengiktiraf 80%.

Contoh 3: RHB hanya mengiktiraf 45% daripada pendapatan sampingan yang diperoleh, manakala Hong Leong mengiktiraf 100% daripadanya.

Adalah penting untuk anda meneliti/mengkaji had DSR bank sebelum membuat permohonan pinjaman rumah. Hal ini kerana, sekiranya permohonan anda ditolak oleh sebuah bank, ia akan diketahui oleh bank-bank yang lain melalui rekod CCRIS yang memaparkan status kredit anda, serta sebarang penolakan permohonan pinjaman dalam tempoh 12 bulan yang lepas.

Salah satu strategi yang bijak untuk meminimumkan risiko penolakan permohonan adalah dengan hanya memohon di bank yang berpotensi tinggi untuk meluluskan pinjaman anda. Contohnya, jika DSR anda ialah 65%, anda haruslah memohon di bank yang had DSRnya adalah 65% atau lebih tinggi.

Amatlah penting bagi anda untuk melakukan kajiselidik sebelum memohon pinjaman rumah kerana terdapat banyak faktor yang boleh mempengaruhi permohonan anda.

Source: https://www.iproperty.com.my/guides/bagaimanakah-dsr-mempengaruhi-kelayakan-pinjaman-rumah-anda-bagaimana-kiraannya-loancare/?fbclid=IwAR2KbIu9h8zT-kgZiMIVkblJkkp_cv6TRItB0iWpE04Hs1CJeQj99UlVWwg

Malaysia My Second Home (MM2H): An expatriate’s guide to living in Malaysia

1)House Purchase in Malaysia

During your stay in Malaysia, you can either rent or buy a property to make yourself feel at home. One clear advantage of the MM2H programme is that it provides cheaper property price tags to foreigners, where applicants are can secure a home from as low as RM300,000 in certain states.

*Zones in Selangor
Zone 1 – Districts of Petaling, Gombak, Hulu Langat, Sepang and Klang
Zone 2 – Districts of Kuala Selangor & Kuala Langat,
Zone 3 – Districts of Hulu Selangor and Sabak Bernam

NOTE: In the state of Selangor, foreign purchasers are prohibited from:
1. Purchasing landed residential properties unless said property is issued with a landed strata title (e.g. gated community). 
2. Buying auction properties
3. Purchasing agricultural land

You can choose to buy either a leasehold or freehold property – the former means you are leasing the property from the Government for 99 years which is renewable for a fee. Freehold, on the other hand, means you will own the property forever. The Government recommends that you buy a property which already has a Certificate of Fitness. However, if you desire to purchase your a new launch property from a developer, make sure it is a reputable company to avoid any discrepancy.

You must be wondering whether you are allowed to take a local home loan to finance your house. The answer is, Yes! You apply for loans from banks such as CIMB, Maybank and Public Bank. The loan tenure will depend on your the number of years left to the maximum age of 65 years or up to 30 years, whichever is lower. Make sure to apply for the State Authority’s approval to purchase a property before applying for the loan as it may take up to 3 months to secure.

You can expect a loan margin ranging from 60-80% depending on your borrowing profile with an average interest rate of 4.2-4.3%. The remaining amount must be paid by you from your personal wealth.

FIND OUT MORE: Guidelines for foreigners buying a house in Malaysia

Lastly, if you decide to sell your house during your term of stay in Malaysia, you can enjoy the profit from your sale. However, your sale proceeds will be subjected to a 30% Real Property Gains Tax for the first 5 years and 10% from the 6th year onwards.

2) Car purchase

As an MM2H holder, you have the right to buy a car to commute in Malaysia. Petrol and car maintenance are relatively cheap in Malaysia. Moreover, securing a car loan is pretty straightforward – all you have to do is to fork up a maximum of 30% of the purchase price up front and the rest can be financed by a 10-15 years loan with an interest rate of around 3.5%.

Previously, you could import a car from your country of origin or buy a locally assembled car in Malaysia free of any taxes. Unfortunately, these options have been suspended from 1 January 2018 onwards. Now, you will be subjected to excise duty and sales tax for the purchases of new or second-hand cars.

As for a driver’s license, you can attend any driving school in Malaysia and sit for a driver’s exam to obtain a domestic driver’s license. This is applicable even if you had a driver’s license previously because foreigners are not allowed to convert their license unless they have diplomat pass or own a Singaporean driving license.

3) Credit Cards

You can apply for any number of credit cards as you wish considering that you have a good credit score and have an annual income of at least RM 30,000. Since your records are already showing a monthly off-shore income of RM 10,000 monthly and that you have a fixed deposit account for your MM2H program, you will not have any problem getting your application (s) accepted.

4) Part-time work

If you are over 50 and looking for a way to fill in your day, the MM2H programme allows you to work a maximum of 20 hours per week. Foreigners with special skills are allowed to work part-time as a lecturer and such other positions. To know more on how to apply for this Work Permit, Click Here.

5) Business ventures

 MM2H holders are encouraged to set up and invest in businesses in Malaysia. Many MM2H agencies help the applicants to set up their business as part of their service by helping them to register their company license and run business operations.

You can own and run your business activities as the director of the company without having to employ any Malaysian national as a director. You can invest in Malaysia’s share market and unit trust to earn revenue too. You can even put your money into investment properties.

However, be warned that as a company’s investor, the Malaysian Government restricts MM2H holders to be actively involved in the daily activities of the business. It is only permissible if you are willing to change your visa status from MM2H to a Work Visa.

6) Education

Your children can get graduated from top class colleges and universities, both local and international. Malaysia boasts prestigious Public Universities such as the University of Malaya, University of Sains Malaysia. It is also home to a few local campuses of foreign universities such as Monash and Swinburne University.

7) Tax exemptions

As an MM2H holder, you will be a tax payable resident of Malaysia who has to report any income earned in Malaysia for tax purposes. However, any foreign income earned outside the country or interest gained from bank fixed deposits is tax exempted.

Source: https://www.iproperty.com.my/guides/malaysia-my-second-home-mm2h-an-expatriates-guide-to-living-in-malaysia-faq/