Sebut sahaja geran memang semua orang tahu ia adalah bukti pemilikan sesebuah rumah atau tanah. Tetapi dalam pemilikan atas geran banyak menggunakan istilah yang sukar difahami. Dalam artikel ini admin cuba menghuraikan berdasarkan pengalaman lepas mengenai hartanah. Semoga artikel ini dapat membantu.
Berikut adalah kod-kod yang kerap digunakan di muka hadapan geran:-
| JENIS HAK MILIK | KOD | |
| 1 | Geran | Geran | Dikeluarkan oleh Pejabat Tanah |
| 2 | Pajakan Negeri | PN | Hakmilik tetap yang dikeluarkan oleh pejabat pendaftar hakmilik negeri.
|
| 3 | Geran Mukim | GM | Hakmilik tetap yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. |
| 4 | Pajakan Mukim | PM | Hakmilik tetap yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. |
| 5 | HakMilik Sementara Daerah | HSD | Dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftaran Kerajaan Negeri. |
| 6 | HakMilik Sementara Mukim | HSM | Dikeluarkan oleh Pejabat Tanah.
|
Geran
Geran mempunyai dua jenis. Iaitu geran/hak milik individu dan geran/hak milik strata. Geran/hak milik individu didaftarkan atas nama individu yang beli tanah bagi rumah yang dibina di atas tanah. Contohnya Rumah teres, banglo, semi D, rumah berkembar dan sebagainya. Manakala geran/hak milik strata pula, didaftarkan atas nama individu yang membeli rumah flat, pangsa , kondo.
KOD A
- Kod A dikenali sebagai Bumi Lot yang membawa maksud bumiputra sahaja yang boleh memiliki hartanah tersebut. Dalam erti kata lain Kod A ialah hartanah yang tidak boleh dipindah milik @ dipajak kecuali dengan kebenaran pihak berkuasa negeri.Sekatan kepentingan ini dikecualikan kepada orang melayu.
KOD B
- Kod B pula dikenalisebagai Non-Bumi Lot yang membawa maksud, bukan saja bumiputra, malah sesiapa sahaja pun boleh memiliki hartanah tersebut.
Contoh Geran Kod A :
Contoh geran (Kod B) :
Hak Milik Sementara
- Merupakan tanah yang masih belum memiliki status muktamad sama ada ia merupakan tanah pegangan milikan bebas atau pajakan.
- Dokumen hak milik muktamad akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.
- Untuk hak milik yang belum muktamad, no. pengenalan hak milik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)11234 atau H.S.(M)1234.
Tanah Lesen Pendudukan Sementara (Tanah Lot)
- Ia merupakan Tanah Lesen Pendudukan Sementara kerana tempoh sahnya singkat dan tidak boleh di serah hak.
- Tanah jenis ini tidak boleh digunakan untuk membuat Pinjaman Perumahan Kerajaan kerana tidak memiliki geran.
Malay Customary Land (MCL) / Rizab Melayu
- Seterusnya Malay Customary Land (MCL). Mungkin ada yang sudah sedia maklum apa itu MCL tetapi ada juga yang tidak tahu. Bagi yang tidak tahu, MCL ialah Melayu sahaja yang boleh memiliki tanah tersebut dan tidak boleh dipindah milik kepada yang bukan melayu melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri atau Mahkamah Persekutuan. Selain itu, orang bumiputra Sabah dan Sarawak tidak boleh membeli rumah MCL kecuali dengan memohon surat kebenaran daripada pihak berkuasa tempatan.
Tanah yang boleh diisytiharkan sebagai Tanah Rizab Melayu/ MCL
- Tanah Kerajaan
- Tanah Hutan Simpan
- Tanah Rizab Awam
- Tanah Milik
Rizab Melayu kekal sebagai Rizab Melayu
- Mana-mana kawasan yang telah diisytiharkan sebagai Rizab Melayu hendaklah kekal sebagai Rizab Melayu melainkan ianya diisytiharkan dan diwartakan sebagai batal oleh pihak yang berkenaan.
Antara sebab-sebab kesusutan Tanah Rizab Melayu
- Enakmen ke atas tanah Rizab Melayu yang ditambah selepas merdeka dibolehkan pelupusannya.
- Tindakan pelupusan atau penjualan tanah milik Peribumi melayu yang telah meninggal dunia disebabkan pertikaian hak pewarisan.
- Perkembangan pembandaran dan pembangunan atas tanah Rizab Melayu.
- Penarikan balik status Rizab Melayu oleh Pihak Berkuasa Negeri ke atas tanah Rizab Melayu yang mempunyai hasil galian atau dasar pembangunan.
| Bil | Bumi Lot (Rezab Melayu) | Non Bumi Lot |
| 1 | Bumiputra sahaja boleh memiliki hartanah | Semua bangsa boleh memiliki hartanah |
| 2 | Bumi lot boleh tukar kepada non bumi lot
Tertakluk kepada perundangan
| Non bumi lot tidak boleh tukar kepada bumi lot. Tertakluk kepada perundangan |
| 3 | Hanya boleh dipindah milik kepada bumiputra sahaja | Boleh dipindah milik kepada non bumi dan bumiputra |
| 4 | Kebiasaannya harga lebih rendah walaupun lot bersebelahan | Harga hartanah lebih tinggi berbanding bumi lot |
Native Title (NT)
- *Native Title hanya boleh dimiliki oleh penduduk Peribumi Sabah sahaja. Ini dianggap sebagai hak istimewa yang diberikan kepada anak Negeri Sabah yang telah menetap dan mengusahakan tanah Kerajaan untuk aktiviti sara hidup selama tiga tahun berturut-turut.
Contoh Geran Negeri Sabah :
Native Customary Rights (NCR)
- Native Customary Rights bermaksud Hak adat orang asal. Istilah ini kebiasaannya digunakan bagi kaum iban. Tanah adat berkait rapat dengan amalan pertanian dan kepercayaan tradisi mereka. NCR diwujudkan mengikut undang-undang melalui permit bawah seksyen 10.
Pengesahan Tanah Hak Adat Bumiputera
*Dalam mengesahkan status tanah hak adat Bumiputera, Jabatan Tanah dan pantau menggunakan kaedah-kaedah seperti berikut:
- Maklumat keatas interpretasi gambar foto udara sehingga tahun 1955;
- Peta Penggunaan Tanah terkini;
- Field Book, Cadastral Sheet dan Maklumat daripada ketua kaum, warga tua di kampung, tuan punya tanah berdekatan dan penuntut tanah sendiri.
Leasehold (Pegangan pajakan)
- Status pemilikan hartanah yang dipinjamkan oleh Kerajaan Negeri kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan (kebiasaannya 99tahun). Apabila sudah tamat tempoh masa tersebut, tanah akan jadi milik Kerajaan Negeri semula. Jika sudah tamat tempoh, pemilik boleh renew leasing semula atau tunggu sehingga luput dan kemudian memohon semula. Tetapi kos yang diperlukan sangat tinggi.
Freehold (Pegangan Kekal)
- Pemilikan hartanah kekal tiada pampasan boleh dibuat selamanya. Nilai hartanah juga sentiasa menaik dan tanah ini sesuai untuk pendudukan jangka masa panjang. Tetapi Freehold juga mempunyai kekurangannya. Tanah Freehold biasanya lebih mahal dari kos pemilikan, cukai etc.
- Sebagai contoh, jika dokumen hak milik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No.Hak milik seperti Geran1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No.Hak milik adalah seperti Geran mukim 1234
| Bil | Freehold | Leasehold |
| 1 | Pegangan bebas | Pajakan |
| 2 | Tidak mempunyai tempoh tamat. | Mempunyai tempoh pajakan |
| 3 | Kebiasaan harga tanah lebih mahal sedikit | Harga tanah lebih rendah berbanding freehold |
| 4 | Sukar untuk dapatkan tanah ini jika di bandar-bandar besar | Lebih senang untuk diperoleh. |
| 5 | Tidak perlu membayar premium kerana tiada tempoh | Perlu bayar premium untuk lanjutkan tempoh pajakan |
| 6 | Menjadi hak milik kekal pembeli | Perlu dikembalikan kepada kerajaan negeri setelah tamat tempoh pajakan |
2 Cara Anda Boleh Panjangkan Masa Sebelum Tempoh Pajakan Tanah Tamat
1. Anggaran Bayaran Dalam RM 1,000 Untuk Panjangkan Tempoh.
a. Pegangan akan dipanjangkan beserta dengan kaveat pendaftar.
b. Tidak dibenarkan membuat pindah milik kepada orang lain, kecuali kepada ahli keluarga yang terdekat.
c. Lepas geran terbaru keluar, anda tak akan menerima sebarang kadar diskaun sekiranya ingin melanjutkan tempoh premium. Perlu bayar full premium.
d. Setelah geran terbaru keluar dan sekiranya satu masa nanti anda nak jual, kadar premium tersebut perlu juga dibayar kalau nak keluarkan kaveat pendaftar bagi proses pindah milik kepada pembeli.
e. Pembeli yang ingin membeli menggunakan loan, agak sukar, sebab terdapat kaveat pendaftar dan pihak bank biasanya tidak akan memberikan pinjaman bagi kes macam ni, sebab high risk.
f. Pilihan 1 dibuat bagi mengelakkan pemilik dari membuat keuntungan dengan penjualan. Ianya dibuat bagi membantu pemilik yang betul-betul ingin menetap di situ.
2. Bayar Premium Bagi Panjangkan Tempoh
a. Pegangan boleh dipanjangkan kepada 2 tempoh, iaitu 60 tahun atau 99 tahun
b. Ianya boleh dipanjangkan dengan pembayaran premium berdasarkan kepada harga tanah semasa.
c. Formula pengiraannya adalah:
1/4 
1/100 nilai tanah semasa tempoh tahun dipanjangkan luas dalam meter persegi 
30%
. Untuk dapatkan nilai semasa tanah, perlu merujuk kepada pejabat tanah.
. Proses permohonan pemanjangan tempoh akan mengambil masa anggaran selama 6 bulan
. Pembayaran perlu diselesaikan dalam tempoh 6 bulan selepas permohonan diluluskan
. Anggaran keseluruhan proses sehingga geran terbaru dikeluarkan adalah selama 1 tahun
NOTA : Kaedah ni untuk negeri Selangor sahaja, untuk negeri-negeri lain, boleh rujuk pejabat tanah di negeri anda.
Surat Protes (Kaveat)
- Surat protes dikeluarkan bertujuan untuk menghalang segala aktiviti berlaku ke atas hartanah tersebut.
- Penjual perlu menyelesaikan masalah Kaveat tersebut sebelum membuat Pinjaman Perumahan Kerajaan atau mana-mana Institusi Kewangan yang lain.
- Cara menyelesaikan masalah tersebut ialah mereka yang mengeluarkan Kaveat perlu menandatangani borang balik Kaveat (19G), manakala kos yang perlu dikeluarkan ialah RM 100 dan hanya mengambil masa sehari.
- Cara membuat Kaveat:
- KAVEAT PERSENDIRIAN
a. Orang Perseorangan/Syarikat Kewangan.
– Borang 19B yang lengkap diisi
– Surat Akuan Sumpah
– Dokumen yang berkaitan seperti perjanjian jual/beli (jika perlu)
– Salinan fotostat pelan tanah (untuk Kaveat persendirian atas sebahagian tanah)
- b. Syarikat/Pertubuhan
– Borang 19B yang lengkap diisi
– Surat Akuan Sumpah
- c. Dokumen yang berkaitan seperti perjanjian jual/beli (jika perlu)
– Surat kuasa wakil/nombor rujukan surat kuasa wakil (jika berkaitan)
- Kaveat persendirian bersifat sementara sehingga ianya dibatalkan kerana luput tempoh 6 tahun atau melalui permohonan pemotongan Kaveat persendirian atau perintah mahkamah.
- KAVEAT PEMEGANG LIEN
– Borang 19D
– Dokumen Hakmilik Keluaran
- Kaveat Pemegang Lien boleh dibatalkan oleh pendaftar sekiranya ditarik balik oleh pengkaveat atau sekiranya pendaftar berpuas hati dengan jumlah wang yang genap masa di bawah lien telah dibayar dengan sempurna atau melalui perintah mahkamah.
- KAVEAT AMANAH
– Borang 19E
– Surat Amanah yang telah difailkan di PTG
- Kaveat Amanah akan terus berkuatkuasa sehingga dibatalkan oleh pendaftaran atas permohonan pemegang amanah dan semua orang atau badan yang berhak
- KAVEAT PENDAFTAR
– Surat dari Badan/Agensi Kerajaan (tidak melibatkan bayaran)
- Tempoh kuat kuasa Kaveat Pendaftar adalah berterusan selama-lamanya sehinggalah ia dibatalkan oleh pendaftar atas usulnya sendiri atau permohonan.
Kaveat mempunyai 4 jenis, antaranya :
- Kaveat Persendirian.
Kaveat Persendirian boleh dimasukkan oleh pendaftar atas permohonan orang atau badan yang berikut :-
- i) Mana- mana orang atau badan yang menuntut hak milik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar.
- ii) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan.
2. Kaveat Pendaftar.
Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh pendaftar atas salah satu sebab berikut :-
- a) Untuk mengelak penipuan dalam urusniaga.
- b) Untuk melindungi kepentingan :
- i) Kerajaan Persekutuan dan kerajaan negeri dari segi tuntutan hutang.
ii)Kanak-kanak ,orang kurang siuman atau orang yang tidak diketahui berada di mna pada masa itu .
iii) Untuk menjamin pembayaran balik pinjaman kepada kerajaan persekutuan dan negeri seperti Pinjaman Kerajaan.
- Kaveat Pemegang Lien.
Dimasukkan oleh pemegang gadaian kepada hartanah tersebut seperti bank sebagai sekuriti.Pemasukkan kaveat ini hendaklah berkuat kuasa pengesahan diatas dokumen hakmilik dan ditandatangani dan mempunyai maklumat berikut:-
- a) Samaada kaveat ini mengikat tanah-tanah itu sendiri atau suatu pajakan sahaja.
- b) nama orang atau badan yang memasukkan kaveat.
Kaveat ini menghalang perkara berikut:
- a) Pendaftaran surat cara urusniaga.
- b) Pendaftaran perakuan jualan.
4. Kaveat Amanah.
Kaveat amanah boleh dimasukkan oleh pendaftar keatas mana-mana tanah atau kepentingan yang dipegang oleh mana-mana orang atau badan yang diamanahkan atas permohonan :-
- a) Pemegang amanah pada masa itu mengenai mana-mana tanah atau kepentingan.
- b) Orang atau badan yang mula-mula memindah milikan mana-mana tanah atau kepentingan kepada pemegang amanah.
Kaveat Amanah melarang secara mutlak atau tertakluk kepada syarat-syarat pendaftaran, pengesahan, pemasukkan atau mana-mana dari yang berikut :-
- a) Pendaftaran suratcara urusniaga hartanah tersebut secara langsung.
- b) Pemasukkan catatan mengenai tuntutan kepada faedah sesuatu tenansi dikecualikn daftaran mengenai tanah itu.
Syarat-syarat nyata yang biasa ada dalam geran.
Syaratnya ialah suatu arahan atau larangan yang dikenakan dan dinyatakan didalam hak milik keatas sesuatu tanah yang diberi hak milik bertujuan mengawal penggunaannya. Sebagai contoh:-
- Tanah yang diberi hak milik hendaklah digunakan untuk sebuah rumah kediaman sahaja.
- Bangunan yang didirikan di atas tanah ini hendaklah digunakan untuk kediaman sahaja.
- Tanah yang diberi hak milik ini tidak boleh ditanam dengan, atau dibiarkan tumbuh pokok-pokok getah.
- Tanah ini hendaklah ditanam dengan tanaman KELAPA SAWIT
- Pemilik tanah hendaklah sepanjang masa mengambil langkah-langkah menurut perintah yang dikehendaki pentadbir tanah menjaga tanah ini daripada hakisan.
Contoh Syarat Dalam Geran:
Contoh Sekatan Kepentingan:
Contoh Carian Rasmi Hakmilik :
Contoh carian Persendirian :
Contoh Resit Carian Persendirian :
Contoh Carian Negeri Sabah :
Carian untuk memeriksa, mencatat atau ‘extract’ mana-mana daftar hakmilik, buku perserahan atau buku pembetulan atau apa-apa instrumen urusniaga atau permohonan yang disertakan kepada pendaftar dan carian rasmi tersebut perlulah ditandatangani oleh pendaftar. Ianya digunakan untuk kegunaan rasmi BPP atau Bank.
Kelayakan Pemohon
Mana-mana orang, agensi, syarikat atau badan yang berkepentingan
Kaedah Permohonan
- Hendaklah ada tandatangan Pentadbir Tanah
- Permohonan hendaklah dibuat menggunakan borang Carian Rasmi yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah mengikut sek. 384 KTN
- Bayaran permohonan Carian Rasmi sebanyak RM50.00(Berbeza mengikut Negeri)
Permohonan
Permohonan dibuat di pejabat tanah atau pejabat pendaftar dimana hakmilik tersebut dikeluarkan.
Carian untuk memeriksa, mencatat atau ‘extract’ mana-mana daftar hakmilik, buku perserahan atau buku pembetulan atau apa-apa instrumen urusniaga atau permohonan yang disertakan kepada pendaftar.Untuk kegunaan sendiri.
Kelayakan Pemohon
Mana-mana orang, agensi, syarikat atau badan yang berkepentingan.
Kaedah Permohonan
- Tidak perlu tandatangan PENTADBIR TANAH
- Permohonan hendaklah dibuat menggunakan borang Carian Persendirian yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah mengikut sek. 384 KTN
- Bayaran permohonan carian persendirian sebanyak RM30.00 (Berbeza mengikut Negeri)
Permohonan
Permohonan dibuat di pejabat tanah Atau Pejabat Pendaftar dimana hakmilik tersebut dikeluarkan.
Pembelian Hartanah Yang Belum Mempunyai Milik Individu/Strata.
- Hartanah hendaklah dimajukan oleh pemaju berlesen atau pemaju yang mendapat pengecualian Lesen daripada KPKT.
- Rumah atau petak rumah kediaman telah siap 100%.
- Penyata baki hutang penjual kedua bagi enam (6) bulan ke hadapan sekiranya harta dicagar kepada bank/ institusi kewangan.
- Perjanjian Jual Beli asal antara pemaju (penjual pertama) dengan pembeli pertama (penjual kedua).
- Akujanji pemaju, tuan tanah dan peguam untuk pindahmilik kepada nama pemohon apabila Hakmilik Individu/ Strata dikeluarkan (Borang 5B).
- Persetujuan pemohon menanggung risiko kerana membeli hartanah daripada penjual yang bukan pemilik berdaftar (Borang 10).
- Laporan daripada JPPH yang mengesahkan kemajuan binaan rumah dan nilaian semasa
- Wang pembiayaan hanya akan dikeluarkan setelah penyerahan hak selesai kepada Lembaga jika hartanah tidak diserah hak kepada bank/ institusi kewangan.
Berikut adalah contoh-contoh geran :
1) Geran:
2) Geran Hakmilik Sementara Daerah:
3) Geran Hakmilik Sementara Mukim:
4) Geran Mukim:
5) Geran Mukim MCL:
6) Geran Pajakan Mukim:
7) Geran Johor :
8) Geran Kelantan :
9) Geran Negeri Sembilan :
10) Geran Pahang :
11) Geran Perak :
12) Geran Terengganu :
13) Geran Selangor :
14) Geran Wilayah Persekutuan :
15) Geran Pulau Pinang :
Contoh Geran Pangsapuri (Melaka) :
Cara baca pelan tanah di geran
1)Tengok status guna tanah…pertanian atau residential (perumahan).
2)Status tanah sama ada Malay Certificate Land (MCL)/Freehold atau pajakan sehingga bila).
3)Lokasi lot samaada terletak di kedudukan tengah atau dihujung lot.
4)Berapa ukuran sempadan panjang darab lebar . Perkara ini boleh dikenalpasti pada luas tanah yang dinyatakan. Jika jumlah panjang x lebar sempadan mesti dalam kiraan meter. Seteleah itu , baru ditukarkan kepada parameter kaki persegi.
5)Petunjuk arah utara bersimbol seakan huruf t seperti rajah dibawah :
Nota: Arah kiblat boleh dikenalpasti pada bahagian Barat huruf t tersebut.
Nota : BPPP (Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan) kini dikenali sebagai LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam).
Read from :
http://www.mohdelam.com/mortgage-3/panduan/14-sekatan-dan-jenis-jenis-tanah/
